Rechtsgebied

Woonrecht

• Koop en verkoop
• Bouwrecht
• Verborgen gebreken
• Burenrecht
• Vereniging van eigenaars

Is de bouw vertraagd? Weigert de aannemer opleverpunten te herstellen?. Is een verbouwing niet deugdelijk (naar de norm van goed en deugdelijk werk) uitgevoerd?. Of krijgt u als aannemer tijdens de bouw niet betaald? (retentierecht) Heeft u door bouwtijdoverschrijding recht op schadevergoeding? Heeft u verborgen gebreken geconstateerd? Onduidelijkheid over de algemene voorwaarden? Krijgt de koper de financiering niet rond? Bij Pimentel Advocatuur kunt u altijd snel terecht voor advies en juridische hulp.

AANKOOP VAN EEN HUIS

Bij de aankoop van een woning tekent u een voorlopig koopcontract. Na het tekenen van het koopcontract heeft u nog 3 dagen bedenktijd. Binnen die periode kunt u afzien van de koop. Na drie dagen is de koop een feit. U kunt het contract alleen nog ontbinden als er voldaan is aan een ontbindende voorwaarde.

Een voorbeeld van een ontbindende voorwaarde is: kopen onder voorbehoud van financiering, kopen onder voorbehoud van een bouwkundige keuring of kopen onder voorbehoud van een huisvestingsvergunning.

VERBORGEN GEBREKEN

In een standaard (NVM) koopovereenkomst staat vermeld dat de koper de woning koopt in de staat waarin deze zich bij verkoop bevond. Dat betekent dat de verkoper de woning met zichtbare en onzichtbare gebreken heeft verkocht. Eventuele gebreken aan de woning komen als hoofdregel dus voor rekening en risico van de koper.

Toch kan een verkoper aansprakelijk zijn voor een ernstig onzichtbaar/verborgen gebrek. Bijvoorbeeld als een gebrek zo ernstig is dat de woning niet meer geschikt is voor normaal gebruik, als de woning niet op een veilige manier bewoond kan worden, de duurzaamheid van de woning en het woongenot is aangetast. Of als een verkoper op de hoogte was van een ernstige gebrek, maar dat niet aan de koper heeft medegedeeld.

Hier staat tegenover dat de koper een onderzoeksplicht heeft. Koper moet ook opmerkzaam zijn bij eventuele gebreken en vragen stellen.

Veel voorkomende geschillen

Geschillen over verborgen gebreken kunnen betreffen:

• funderingsproblemen,
• ernstige constructiegebreken en
• vervuiling door niet-hechtgebonden asbest,
• aantasting door houtworm, boktor,
• scheuren in muren,
• lekkages of verstoppingen,
• houtrot in dak of kozijnen.

OPLEVERING WONING

Veel voorkomende geschillen

Te late oplevering

Een nieuw huis waar u lang op hebt gewacht. Als het huis dan te laat wordt opgeleverd, kunt u mogelijk op grond van het contract aanspraak maken op een schadevergoeding/boete.

Wijziging bouwplan

Als de aannemer het bouwplan (niet noodzakelijk) wijzigt en afwijkt van het oorspronkelijke bouwplan dan dient de aannemer in gebreke te worden gesteld.

Gebreken na oplevering

Hoe zit het met de aansprakelijk van de aannemer voor gebreken na oplevering?. Voor gebreken die in het opleverrapport zijn gemeld geldt een hersteltermijn van 3 maanden. Tekortkomingen die binnen 6 maanden na oplevering kenbaar worden moet de aannemer herstellen. Voor verborgen gebreken blijft de aannemer 5 jaar na de onderhoudsperiode aansprakelijk en voor ernstige gebreken die bijvoorbeeld de constructie van de woning aantasten is de aannemer 20,5 jaar aansprakelijk.

BURENRUZIE

Vaak is het gezellig om buren te hebben, maar er zijn nogal wat zaken die de relatie tussen u en uw buren flink onder druk kunnen zetten.

Veel voorkomende geschillen

Uitbouw of aanbouw

Uw buren willen een aanbouw of uitbouw neerzetten. Is er een vergunning nodig dan kan er bezwaar worden ingediend tegen de vergunning bij de gemeente. Staat de uit- of aanbouw binnen twee meter dan de erfgrens mogen er geen open ramen inzitten die geopend kunnen worden en rechtstreeks uitkijken op de tuin of in uw woning.

Er is sprake van overbouw

De aan- of uitbouw van de buren staat voor een deel op het erf van de buren. U kunt dit zo laten en er ontstaat een erfdienstbaarheid. De buren kunnen het ingenomen stukje grond kopen of je kunt bij de recht vorderen dat de aanbouw of uitbouw wordt afgebroken.

Steigerrecht

De buren willen een steiger deels in mijn tuin laten plaatsen. Moet ik dit accepteren? De buren hebben overhangende takken van mijn boom gezaagd. Mag dat zomaar? Ik heb last van mijn buren. Wat kan ik doen? De huidige schutting staat niet op de erfgrens.

VERENIGING VAN EIGENAREN

Veel voorkomende geschillen

Niet eens met de beslissingen van Vereniging van Eigenaren?

Plotseling een hoge rekening?

Een VvE regelt het onderhoud van het appartementsgebouw en alle andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. Dat gaat overigens niet altijd van een leien dakje.

Iemand werkt niet mee aan noodzakelijke werkzaamheden

Er moet onderhoud worden gepleegd en één van de eigenaren weigert hier extra voor te betalen?

In veel gevallen kan medewerking juridisch worden afgedwongen. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor als er moet worden bijgestort. Maar er moeten natuurlijk wel heldere afspraken zijn.

Denk ook aan:

• eigenaren tegen de regels in muren wegbreken,
• er ruzies zijn over het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes,
• uw VvE van de gemeente een aanschrijving heeft gekregen.

Pimentel Advocatuur adviseert en treedt vaak op namens aannemers, particuliere koper en verkopers, administrateurs en beheerders van VvE’s. Neem tijdig contact op.

Meer weten?

Bel Pimentel Advocatuur op 06-21983292 of stuur een e-mail naar info@pimentel-advocatuur.nl